GMoDG — das neue Gebäudemodernisierungsgesetz
Der Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes: technologieoffenes Heizen, Nullemissionsgebäude, elektronischer Energieausweis, Lebenszyklus-CO₂ — verständlich erklärt, mit Vergleichstabelle zum GEG.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (amtlich GModG — „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden") löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Der Regierungsentwurf vom 13. Mai 2026 (BT-Drs. 21/6278) setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (EU) 2024/1275 um; Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Am 28. Juli 2026 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) — die Kernregelungen, darunter das neue Heizungsrecht, gelten seit dem 29. Juli 2026.
Die zwei großen Achsen: Erstens werden die 2023 eingeführten Heizungsvorschriften (§ 71, §§ 71b–71p, § 72 GEG — die „65-Prozent-Regel") gestrichen und durch ein technologieoffenes Modernisierungsregime (neue §§ 42–46) mit Mieterschutz- und Defossilisierungsregeln ersetzt. Zweitens zieht die EPBD ins deutsche Recht ein: Nullemissionsgebäude, Mindestvorgaben für bestehende Nichtwohngebäude, ein elektronischer, maschinenlesbarer Energieausweis mit Smart-Readiness-Angaben, der Lebenszyklus-Treibhausgasbericht für Neubauten sowie Solar- und Ladeinfrastruktur-Pflichten.
1 Was ist das GMoDG?
Das GMoDG ist kein bloßes Änderungsgesetz: Das bisherige GEG wird umbenannt und inhaltlich neu strukturiert — aus einem Energieeinsparungs- und Erneuerbare-Pflicht-Gesetz wird ein Modernisierungs- und Wärmeversorgungsrecht. Kernauftrag ist die 1:1-Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD (EU) 2024/1275, deren Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 endete.
Für die Praxis am wichtigsten: Der größte Umbruch ist nicht die freie Heizungswahl, sondern der Umbau des Energieausweises — digital, maschinenlesbar, mit deutlich mehr Pflichtfeldern und erstmals Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude.
2 Gesetzgebungsstand & Zeitplan
13.05.2026 Kabinettsbeschluss (Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/6278) · 10.07.2026 Bundestag beschlossen (mit Ausschussänderungen) und Bundesrat gebilligt (BR-Drs. 292/26(B)) · 28.07.2026 Verkündung im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) · seit 29.07.2026 in Kraft (Artikel 1, 5, 6 und 8 — darunter das neue Heizungsrecht).
Das Inkrafttreten ist gestaffelt: Die ersten Regelungen zur EPBD-Umsetzung (Artikel 2) folgen sechs Monate nach der Verkündung, der Nullemissionsgebäude-Standard gilt ab 2028 für behördliche und ab 2030 für alle übrigen neuen Gebäude. Wo Details der amtlichen Fassung noch nicht ausgewertet sind, kennzeichnen wir Angaben als „nicht spezifiziert". Eine Evaluationsklausel sieht vor, die zentralen Vorgaben 2030 im Hinblick auf die Klimaziele zu überprüfen.
3 Heizen wird technologieoffen (§§ 42–46)
Die 2023 eingeführten heizungsrechtlichen Kernvorschriften des GEG — § 71, §§ 71b–71p und § 72 („65 % Erneuerbare beim Heizungstausch", gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung) — werden gestrichen.
An ihre Stelle tritt ein technologieoffenes Modernisierungsregime in den neuen §§ 42–46: Die Heizungswahl wird wieder individueller und wirtschaftlichkeitsorientiert, flankiert von Mieterschutz- und Defossilisierungsregeln (u. a. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nach § 43). Für Nichtwohngebäude kommt eine Renovierungspflicht-Systematik (§ 40 GModG-E) hinzu.
Wichtig: Das neue Heizungsrecht ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft — die 65-%-Regel des GEG gilt damit nicht mehr. Für bereits begonnene Vorhaben lohnt ein Blick in die Übergangsvorschriften der amtlichen Fassung.
4 Nullemissionsgebäude (§ 10a)
Neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden (§ 10a GModG-E): sehr hohe Gesamtenergieeffizienz, sehr geringer Energiebedarf, Deckung aus vor Ort erzeugten Erneuerbaren oder Fernwärme/-kälte aus erneuerbaren Quellen — keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort.
Nach der EPBD-Staffel folgen die weiteren Stufen (öffentliche Neubauten ab 2028, alle Neubauten ab 2030); der Nullemissionsstandard wird damit zur neuen „Klasse A" des Ausweises.
5 Bestand: Mindestvorgaben für Nichtwohngebäude
Erstmals kommen Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz des Bestands (MEPS): Bis 2030 müssen die 16 % der Nichtwohngebäude renoviert werden, die unter einem noch festzulegenden Schwellenwert liegen; bis 2033 sind es 26 %.
Der Nachweis läuft über den Energieausweis — die Schwellenwerte werden aus dem nationalen Gebäudebestand abgeleitet. Für Wohngebäude setzt die EPBD auf einen Absenkpfad des Durchschnittsverbrauchs (−16 % bis 2030) statt auf Einzelgebäude-Pflichten.
6 Der neue Energieausweis (§§ 80, 85, 86)
Der Energieausweis wird elektronisch ausgestellt und maschinenlesbar (§ 80 GModG-E) — Ziel ist eine einheitliche Übergabeschnittstelle zwischen Datenbanken und Software. Die Pflichtfelder werden erheblich erweitert, Effizienzklassen gelten künftig auch für Nichtwohngebäude.
Beim Verbrauchsausweis für Wohngebäude genügt der 3-Jahres-Verbrauch nicht mehr: verlangt wird eine nach Energieträgern differenzierte, mindestens monatliche Erfassung über 24 Monate.
Für Neubauten wird der Lebenszyklus-Treibhausgasbericht (§ 88b) als unselbständiger Teil des Energieausweises integriert (Abschnitt 8).
7 Smart Readiness & Digitalisierung
Zwei neue Pflichtangaben im Ausweis (§ 85 GModG-E): Nr. 26 — Ja/Nein, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und den Energieverbrauch anpassen kann (Smart Readiness); Nr. 27 — Ja/Nein zur Niedertemperatur-Fähigkeit des Wärmeverteilsystems.
Dazu: gestaffelte Pflichten zur Gebäudeautomation (Übergangsfristen u. a. bis 31.12.2029 für bestimmte Bestandsanlagen), intelligentes Laden im GEIG (§ 2 Nr. 5a GEIG-E: dynamisch anpassbare Ladevorgänge für neue/ersetzte Ladepunkte) und ein vom Bund veröffentlichtes Datenaustauschformat für die maschinenlesbaren Dokumente.
Unser digitaler Gebäudepass führt beide Smart-Readiness-Angaben, die Niedertemperatur-Prüfung und den maschinenlesbaren Export bereits heute — zum Gebäudepass.
8 Lebenszyklus-CO₂: der § 88b-Bericht
Für Neubauten ab 2028 (> 1.000 m² Nutzfläche) bzw. ab 2030 (alle Neubauten) ist ein Lebenszyklus-Treibhausgasbericht zu erstellen — von der Herstellung der Baustoffe über den Betrieb bis zum Rückbau. Er wird in einem maschinenlesbaren elektronischen Format an den Aussteller des Energieausweises übermittelt und ist unselbständiger Teil des Ausweises.
Für Energieberater entsteht ein neues Geschäftsfeld — Voraussetzung ist eine Fortbildung nach § 88c (Ökobilanzierung, DIN SPEC 91606:2026-07, Datenbank-Anwendung). Die Berechnungsgrundlagen wandern auf DIN/TS 18599:2025-10. Die amtliche Begründung nennt ausdrücklich digitale Methoden, BIM und LCA-Software zur Aufwandssenkung.
Unser LCA-Rechner liefert die GWP-Bilanz bereits heute nach Lebenszyklusphasen (A1–A3, B4, B6, C3–C4, D) — maschinenlesbar bis ins EPBD-Meldepaket des Gebäudepasses.
9 Solarpflicht & Ladeinfrastruktur
Solar: § 106 GModG-E führt bundesweit gestaffelte Pflichten zur Nutzung solarer Energie an und auf Gebäuden ein — je nach Gebäudetyp und Anlass (Neubau, größere Dach-Renovierung; bei NWG-Sanierungen > 500 m² ab 2028 zusammen mit den Energieberechnungen nachzuweisen). Die bisherigen Länder-Solarpflichten werden damit bundesrechtlich überformt.
Laden (GEIG): Bei mehr als 3 Stellplätzen (Wohngebäude) bzw. 5 Stellplätzen (Nichtwohngebäude) sind Vorverkabelung und Ladepunkte einzuplanen; neue und ersetzte Ladepunkte müssen intelligentes Laden beherrschen.
10 GEG und GMoDG im Vergleich
| Thema | GEG (bisheriges Recht) | GMoDG (in Kraft seit 29.07.2026) |
|---|---|---|
| Name & Charakter | „Gebäudeenergiegesetz" — Energieeinsparungs- und EE-Pflicht-Gesetz | „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" — Modernisierungs- und Wärmeversorgungsrecht; 1:1-Umsetzung der EPBD (EU) 2024/1275 |
| Heizungsrecht („65-%-Regel") | § 71, §§ 71b–71p, § 72: 65 % Erneuerbare bei neuen Heizungen (gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung), Betriebsverbote | §§ 71 ff. werden gestrichen — stattdessen technologieoffenes Modernisierungsregime (neue §§ 42–46) mit Mieterschutz- und Defossilisierungsregeln |
| Nullemissionsgebäude | Niedrigstenergiegebäude-Standard (Referenzgebäudemodell) | § 10a GModG-E: neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand als Nullemissionsgebäude; spätere Stufen gemäß EPBD (alle Neubauten ab 2030) |
| Bestand Nichtwohngebäude | keine Mindestvorgaben-Systematik (MEPS) | Mindestvorgaben: bis 2030 die schlechtesten 16 %, bis 2033 26 % der Nichtwohngebäude über den Schwellenwert renovieren |
| Energieausweis | Papier-/PDF-Ausweis, Pflichtangaben §§ 85/86, Effizienzklassen A+–H nur für Wohngebäude | § 80 GModG-E: Ausstellung elektronisch/maschinenlesbar, deutlich erweiterte Pflichtfelder, Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude |
| Verbrauchsausweis Wohngebäude | Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre | nach Energieträgern differenzierte, mindestens monatliche Erfassung über 24 Monate |
| Smart Readiness | — | § 85 GModG-E Pflichtangabe Nr. 26: Ja/Nein „kann auf externe Signale reagieren"; Nr. 27: Ja/Nein Niedertemperatur-Fähigkeit des Wärmeverteilsystems |
| Lebenszyklus-CO₂ (LCA) | — | § 88b GModG-E: Lebenszyklus-Treibhausgasbericht für Neubauten (ab 2028 > 1.000 m², ab 2030 alle) — maschinenlesbar, als unselbständiger Teil des Energieausweises |
| Gebäudeautomation | Vorgaben für große NWG-Anlagen | gestaffelte Pflichten mit Übergangsfristen (u. a. bis 31.12.2029 für bestimmte Bestandsanlagen), inkl. Raumklima-Überwachung |
| Solarenergie | Landesrecht (Solarpflichten der Länder) | bundesweite Vorgaben zur Nutzung solarer Energie an und auf Gebäuden (EPBD-Solar-Staffel) |
| E-Mobilität | GEIG (separat) | GEIG wird mitgeändert: intelligentes Laden (§ 2 Nr. 5a GEIG-E) für neue/ersetzte Ladepunkte, aktualisierte Vorverkabelungspflichten |
| Evaluierung | § 9a (Länderregelung) | neue Evaluationsklausel: zentrale Vorgaben werden 2030 im Hinblick auf die Klimaziele überprüft |
| Berechnungsnormen | DIN V 18599 / Referenzgebäude | Teil 2 bleibt, aber Verweise, Primärenergiefaktoren und DIN-Standards werden angepasst (Endwortlaut teils noch nicht amtlich offengelegt) |
Quellen: Kabinettsentwurf 13.05.2026 · BT-Drs. 21/6278 · BR-Drs. 292/26(B) · BBSR-Infoportal GEG (Verfahrensstand) · GEG konsolidiert auf gesetze-im-internet.de (zuletzt geändert durch BGBl. 2026 I Nr. 191). Wo der beschlossene Endwortlaut amtlich noch nicht vorliegt, gilt: „nicht spezifiziert". Vertiefung im Blog: GMoDG & Energieausweis · EPBD im GMoDG · Digitalisierung & Smart Readiness.
11 Was heißt das für die Praxis?
Energieberater: Die Beratung wird wieder wirtschaftlichkeitsorientiert (Wegfall der pauschalen 65-%-Pflicht); neue Felder sind die NWG-Renovierungspflicht (§ 40), Wirtschaftlichkeitsnachweise (§ 43), Smart-Readiness-Einschätzungen und der § 88b-Bericht (mit § 88c-Fortbildung). Die dena-/KfW-Effizienzexperten-Eintragung und die BEG-Förderung laufen unverändert weiter.
Architekten & Planer: Materialwahl wird in LPH 2–5 ein CO₂-Thema; Smart Readiness, Niedertemperatur-Auslegung und Solartauglichkeit gehören in die Vorplanung; GEIG-Vorverkabelung in die Genehmigungs- und Werkplanung.
Eigentümer & Bauherren: Der Heizungstausch wird wieder wirtschaftlichkeitsbasiert entschieden; bei Neubauten kommen Solar- und Lebenszyklus-Pflichten nach Staffelplan. Wer jetzt plant, sollte Ausweis-Daten von Anfang an digital führen — genau dafür gibt es den digitalen Gebäudepass.
12 Häufige Fragen zum GMoDG
Gilt das GMoDG schon?
Ja. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Kernregelungen — darunter das neue Heizungsrecht — sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Weitere Teile folgen gestaffelt: die ersten EPBD-Umsetzungsregelungen sechs Monate nach der Verkündung, der Nullemissionsgebäude-Standard 2028 (behördliche Gebäude) bzw. 2030 (alle übrigen Neubauten).
Fällt die 65-Prozent-Regel für Heizungen weg?
Ja — die §§ 71 ff. und § 72 GEG werden gestrichen. An ihre Stelle tritt ein technologieoffenes Modernisierungsregime (§§ 42–46) mit Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, Mieterschutz- und Defossilisierungsregeln. Die Streichung ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft.
Was ändert sich am Energieausweis?
Er wird elektronisch und maschinenlesbar ausgestellt, bekommt deutlich mehr Pflichtfelder (u. a. Smart Readiness Ja/Nein, Niedertemperatur-Fähigkeit Ja/Nein), Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude, und beim Wohngebäude-Verbrauchsausweis eine monatliche 24-Monats-Erfassung je Energieträger.
Was ist der Lebenszyklus-Treibhausgasbericht?
Ein Bericht über die CO₂-Emissionen eines Neubaus über den gesamten Lebenszyklus (§ 88b) — Pflicht ab 2028 für Neubauten über 1.000 m², ab 2030 für alle Neubauten. Er wird maschinenlesbar übermittelt und ist Teil des Energieausweises. Aussteller brauchen eine Fortbildung nach § 88c.
Muss ich mein Nichtwohngebäude renovieren?
Möglicherweise: Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude über einen Schwellenwert gebracht werden, bis 2033 die schlechtesten 26 %. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, zeigt der (neue) Energieausweis — wir prüfen das gern.
Wo finde ich das bisherige GEG im Detail?
Vollständig dokumentiert auf unserer Unterseite GEG — bisheriges Recht: Neubau-Anforderungen, U-Werte (Anlage 7), Primärenergiefaktoren (Anlage 4), Effizienzklassen, Bußgelder und Ausnahmen.
Vom Gesetz zur Umsetzung
Ob GEG heute oder GMoDG morgen — wir rechnen Nachweis, Ausweis, Lebenszyklus-CO₂ und Fahrplan aus einem Datenbestand.